En un edificio en propiedad horizontal, es común encontrar además de pisos destinados a vivienda, locales destinados al público. Pero ¿es ello siempre posible? ¿Se permite en todos y cada uno de los casos? La respuesta es que no, no siempre será posible. Desde Català-Reinón Abogados pretendemos con este artículo orientarle sobre el tema, quedando abiertos por su puesto a cualquier duda que le pueda surgir.
Lo primero que se debería consultar es el Título Constitutivo para saber si existen limitaciones o prohibiciones, teniendo en cuenta que cualquiera de ellas deberá ser interpretada de manera restrictiva. De tal modo que, si tan solo existe una relación de las propiedades tales como “la finca se compone de … pisos, … locales”, se deberá entender que se trata de una simple descripción y no de una restricción al libre ejercicio de la propiedad, por lo que, en estos casos, se podrá instalar un despacho de abogados, una consulta de dentista o una peluquería, por poner algunos ejemplos. En estos supuestos, al no existir limitación alguna, en principio, no habría inconveniente ante el destino compartido de vivienda y negocio e, incluso, al cambio total de actividad, dejando de destinarse a vivienda para convertirse en local o despacho.
La Comunidad no podría oponerse, ni mediante el acuerdo comunitario, pues para ello es necesario modificar el citado Título Constitutivo, y sería preceptivo el acuerdo unánime, a tenor de lo dispuesto en el artículo 17.6.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, quorum que no se obtendría, pues está claro que el propietario que pretende el cambio o ampliación del destino en su propiedad, siempre se opondría; por tanto, la Comunidad no puede limitar el destino de las propiedades y solo será efectivo el acuerdo si se adopta con el consentimiento de todos y se inscribe después en el Registro de la Propiedad, lo que, repetimos, parece bastante complicado.
Ahora bien, en el Título o en los Estatutos pueden existir expresamente este tipo de prohibiciones que, como ya he expuesto, han de ser interpretadas siempre de forma restrictiva, por lo que se podría decir que, salvo lo estrictamente prohibido, todo lo demás está permitido. No obstante, habrá de estarse al supuesto concreto y a la prohibición particular.
Imaginemos ahora el siguiente supuesto:
Un señor llamado Norberto decide comprar el piso 2º-2ª del edificio “Plutón”, con la intención de instalar en él una gestoría de atención al público. El presidente le advierte de que no puede hacerlo ya que el 2 de noviembre de 2021 la comunidad del edificio “Plutón” se reunió y adoptó el siguiente acuerdo: modificación del título constitutivo para prohibir en los pisos cualquier actividad profesional o empresarial que suponga la atención en los mismos de clientela. El acuerdo se inscribió en el Registro de la propiedad el 16 de febrero de 2022.
En este caso, el señor Norberto no podría instar una gestoría ya que existe dicho acuerdo de prohibición. Cabe mencionar que hay que contar la fecha de eficacia de este acuerdo desde el momento en que este se inscribió en el Registro de la propiedad, es decir, a partir del 16 de febrero de 2022.
Si Norberto hubiera comprado el piso con anterioridad a esta fecha, Norberto tendría derecho de voz y voto y podría instar la celebración de una junta y perfectamente podría luego implantar su gestoría en el piso, ya que, a falta de la prohibición, se requiere unanimidad para que no se pueda hacer, y el voto de Norberto ya rompería la unanimidad. Si, por lo contrario, Norberto hubiera comprado el piso con posterioridad, podría exigir la celebración de una junta para modificar el titulo constitutivo, pero será complicado que luego se lleve efectivamente a cabo, ya que la modificación del titulo constitutivo requiere la unanimidad de todos los propietarios. En este caso, las mejores opciones que tendría el señor Norberto sería acudir a la acción de cesación o ir por la vía del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Para cualquier consulta sobre el tema y relacionados, desde Català-Reinón Abogados estaremos encantados de asesorarles y llevar su caso.
