Es muy habitual que los propietarios alquilen sus viviendas y en un determinado momento decidan venderlas, aunque el inquilino esté aun viviendo en ella. Esta situación no es imposible y puede venir motivada por varias necesidades.
El problema surge cuando hay inquilinos en la vivienda que se pretende vender, por tanto, ¿se puede vender una casa que está alquilada?
La respuesta es clara: Sí, es posible vender una vivienda con un inquilino dentro. Aunque deberán respetarse todos los derechos que posee el inquilino para no perjudicarle.
Por eso, es importante contar con la asistencia de los mejores especialistas en la materia como lo es Català Reinon Abogados, para que puedan ayudarte y asesorarte cuando te veas en esta situación y gestionarla de la manera más fácil posible.
TABLA DE CONTENIDO:
- El contrato de alquiler.
- Fecha en la que se realizó el contrato.
- Entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019.
- Con posterioridad al 6 de marzo de 2019.
- El derecho de adquisición preferente del inquilino.
- Derecho de tanteo.
- Derecho de retracto.
1. EL CONTRATO DE ALQUILER.
Si tienes intención de comprar la vivienda con un inquilino dentro lo más importante a la hora de comprar una casa que está alquilada es ver el contenido del contrato de alquiler del arrendatario con el actual propietario.
Este contrato se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U) y, como todo contrato, es de obligado cumplimiento, por lo que se tendrán que respetar los límites y efectos de este contrato, por eso es importante estar bien asesorados por los mejores abogados en la materia.
Tanto el vendedor y actual propietario de la vivienda como el futuro comprador de la deben respetar el plazo que establece el contrato de alquiler. Esto supone que, se puede vender la vivienda, pero se debe respetar y mantener las condiciones del contrato de alquiler en todo momento.
La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 14, establece que el comprador de la vivienda que está alquilada se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador durante el plazo de vigencia del contrato, de este articulo se desprende la obligación de mantener la vigencia del contrato de alquiler con el inquilino para el tiempo que se hubiera pactado.
2. FECHA EN LA QUE SE REALIZÓ EL CONTRATO Y ENTRADA EN VIGOR.
La Ley de Arrendamientos Urbanos ha sufrido varias reformas, por tanto, es importante determinar en qué fecha se formalizó el contrato de alquiler, pues de ésta dependerá en qué momento se podrá resolver el contrato.
2.1. Si el contrato entró en vigor entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019.
En el año 2013 se produjo una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que redujo la duración de los contratos de arrendamiento y, además, introdujo la obligatoriedad de inscribir dichos contratos en el Registro de la Propiedad.
En este caso es importante determinar si el comprador sabía o no de la existencia del contrato de arrendamiento, para saber si cumple con el requisito de un tercero adquiriente de buena fe.
En el supuesto de que el comprador no conociese la existencia del arrendamiento, esto es, porque el contrato no estaba inscrito en el Registro de la Propiedad, entonces sí tiene derecho a resolver dicho contrato y pedir con un plazo de 3 meses el desalojo de la vivienda del inquilino que está viviendo.
En cambio, si el nuevo propietario conocía la existencia del alquiler porque consta en el Registro, éste deberá respetar el contrato y el inquilino tendrá derecho a permanecer en la vivienda al menos los 3 primeros años desde que se formalizó el alquiler.
2.2. Con posterioridad al 6 de marzo de 2019.
La reforma de la Ley en 2019 conllevó que la duración de los contratos de arrendamiento se ampliase, quedándose el nuevo propietario subrogado en la posición del arrendador durante los 5 primeros años del contrato, o 7 años si el antiguo arrendador era una persona jurídica.
En el caso de que la duración sea superior a la mencionada, el comprador también queda subrogado en su totalidad, a excepción que no conociese la existencia del arrendamiento, en cuyo caso podrá rescindir el contrato una vez finalizado el plazo ya mencionado, pero el vendedor deberá indemnizar al inquilino por la cuantía de 1 mensualidad por cada año de contrato que falte por cumplir.
3. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DEL INQUILINO.
El arrendatario, además de poderse quedar en la vivienda, cuenta con el derecho de adquisición preferente, recogido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Este derecho reconocido legalmente supone que tenga prioridad ante los demás compradores en la compraventa de la vivienda. Este derecho podrá ejercitarse siempre y cuando no se haya renunciado a él expresamente.
Es decir, el propietario de la vivienda antes de vender el inmueble a un tercero debe consultar con el inquilino si quiere comprarla.
El derecho de adquisición preferente a su vez se subdivide en dos derechos:
3.1. Derecho de tanteo.
El derecho de tanteo implica que el arrendatario pueda ejercer su derecho a comprar la vivienda que el arrendador pretende vender. Para ello, el arrendador debe notificar al arrendatario su voluntad de vender la vivienda arrendada y las condiciones de la compraventa. A partir de aquí, el arrendatario tiene un plazo de 30 días para ejercitar su derecho de adquisición preferente.
3.2. Derecho de retracto.
En el caso de que no se realice la notificación mencionada al arrendatario o no cumpla con los requisitos, éste podrá ejercitar el derecho de retracto, consistente en exigir que la compraventa que se ha realizado con un tercero sea anulada y adquirir él mismo la vivienda por el mismo precio. Para ejercer este derecho el arrendatario cuenta con un plazo de 30 días desde la notificación que debe realizar el comprador una vez ha efectuado la compraventa.
No dude en contactar con Català Reinon Abogados, estaremos encantados de ayudarle y resolver todas sus dudas.
